대우건설 울산 주상복합 시공권 포기 의미

 

2023년 2월 6일 국내 시공능력평가 6위인 대우건설이 울산 주상복합 시공권을 포기 소식이 언론에 전해졌습니다.

그리고 대우건설은 포기 대가로 후순위 브리지론 440억을 자체 상환했습니다.

대우건설은 연결 기준으로 2022년 연간 영업이익이 7,600억 수준입니다.
포기한 440억은 전체 영업이익에 5.8%를 차지합니다.

7일 업계에 따르면 대우건설은 최근 후순위 대출 보증을 서고 있던 울산 동구 일산동 푸르지오 주상복합 아파트 개발 사업을 부도 처리했다. 대우건설은 이 사업의 브리지론 440억 원을 자체 자금으로 상환하고 시행사 측에 시공권 포기를 통
보했다.

 

글 목록은 다음과 같습니다.

1. 브리지론 또는 브릿리존(Bridge loan) 뜻
2. 울산 동구 일산동 푸르지오 브리지론 구조
3. 대우건설 울산 주상복합 시공권 포기 의미

 

 

1. 브리지론 또는 브릿리존(Bridge loan) 뜻

 

브리지론을 설명하려면 우선 부동산 PF대출을 이해해야 합니다.

부동산 PF(Project Financing)란 기업의 신용과 담보에 기초하여 자금을 조달하는 기존의 기업금융과 달리 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법입니다.

 

부동산 PF 금융구조

브리지론 → 본 PF → 중도금 → 잔금

 

브리지론이란 시행사가 본격적인 개발사업(본 PF)을 진행하기 직전, 땅 매입 비용 등에 대출을 해주는 것을 말합니다.

부지매입에 1000억원이 들어간다면 부지를 담보로 매입 계약금(통상 매맷값의 10%)에 필요한 100억 원 등을 대출해 줍니다. 이는 본 PF로 넘어갈지조차 불확실한 상황이어서 고위험 고수익 대출로 분류되기 때문입니다.

최근 수년간 부동산이 안정적으로 유지되면서 부동산 불패신화가 이어갔기 때문에 브리지론은 필수였습니다.

브리지론을 통해 기대 연간 수익률은 20~50% 수준이기 때문입니다.
그래서  금융권, 특히 제 2 금융권에서 다 들어간 것이죠.

브리지론을 통해서 제 1 금융권의 사업 타당성을 심사할 준비를 맞춥니다.
그리고 사업 타당성에 통과해서 본 PF 대출이 되면, 이 자금으로 '브리지론'을 정리합니다.

 

브릿지론 구조 (출처 : 삼성증권 리서치센터)

 

 

2. 울산 동구 일산동 푸르지오 브리지론 구조

 

울산 동구 일산동 푸르지오는 울산광역시 동구 일산동에 644세대 주상복합 아파트 건설사업입니다.
선순위 460억 대주단 (유안타증권, 우리금융캐피탈, 아이파트너스자산운용)
후순위 440억 대우건설 보증
에쿼티 100억으로 구성되어 있습니다.

우선 선순위 대주단은 대우건설의 결정에 따라 3개월 연장에 합의하고 사업을 이어간다고 밝혔습니다.

 

 

3. 대우건설 울산 주상복합 시공권 포기 의미

 

작년 연말에는 기준금리 인상, 부동산 경기 침체 그리고 레고랜드 사태로 '돈맥경화'를 일으켜 왔습니다.
올해 초에는 약간 진정된 모습을 보이는 듯했으나, 대우건설이 울산 주상복합 시공권을 포기한다는 것은 그만큼 부동산 시행 사업의 상황이 불안하다는 것을 보여주는 것 같습니다.

특히 위에서 설명드린 브릿지론 만기가 곧 도래하거나, 본 PF로의 전환을 기다리는 대출이 수십조 원에 이르는 것으로 알려지면서 금융당국이 모니터링을 하고 있다고 합니다.

2021년 말 기준 증권사, 보험사, 저축은행의 PF 대출 규모 73.1조에 이르고, 여기에 캐피털사 20.6조, 카드사 1.5조를 더하면 PF 대출 규모만 무려 96.3조에 이른다고 합니다.

대우건설 정도 되니까, 쉽게 포기했으나 대우건설보다 작은 규모의 소형 건설사, 제 2 금융권 등의 연쇄적인 부실도 우려스럽습니다.

 

 

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