부동산 4대 지표 : 거래량, 전세, 경매, 미분양

 

 

부동산 지표

 

다른 나라 보다도 유독 대한민국에서의 부동산 시장은 중요합니다.
왜 중요할까요?
바로 나라 경제 및 국민 자산의 상당 부분을 부동산이 차지하고 있기 때문입니다.
미국, 일본, 영국 사례를 보면 GDP의 약 2~4배 차지합니다.
하지만 대한민국의 부동산 시장이 GDP의 약 5배에 이를 정도로 큽니다.
또한 가계 자산에서 부동산 비중을 보면, 대한민국은 가계 자산 중 부동산 비중이 76%에 육박합니다. (2023년 한국은행 자료)
이에 반면에 미국은 27%, 일본은 37%, 독일은 52%입니다.
다른 선진국 들은 금융 자산(주식, 채권, 연금 등)에 비중이 높지만, 대한민국의 경우 부동산이 재산의 대부분을 차지하기 때문에 부동산 가격 변동이 국민 경제에 미치는 영향이 큽니다.
그렇기 때문에 대통령 선거, 국회의원 선거 할 때 정책 대결에 있어서 부동산은 빠질 수 없는 정책이며,
일본의 잃어버린 30년을 이야기하면서 부동산 폭락을 외치는 사람들이 많지만,
나라 경제 입장에서는 부동산을 지탱할 정책들을 내놓을 수밖에 없습니다.
(부동산 호황일 때는 대출 제한 등으로 가격을 제한, 부동산 불황일 때는 대출 풀기 등으로 거래 장려)

그렇기 때문에 재테크를 하기 위해서는 부동산에 대해서 알아야 합니다.
그래서 부동산 지표 중에서 중요한 지표들을 소개해 보고자 합니다.
부린이(부동산 투자 초보)이라면 꼼꼼하게 읽으셔서 도움이 되시길 바랍니다.

물론 설명하는 사람들마다 부동산 주요 지수는 다를 수 있겠지만, 저는 부동산 4대 지표라고 뽑았습니다.

 

글 목차는 다음과 같습니다.

1. 주택매매거래량

2. 전세가격지수 (= 전세가율)

3. 부동산 경매 매물 및 낙찰률

4. 미분양 주택 수

 

1. 주택매매거래량

 

시장에 있어서 사고파는 거래량은 중요한 지표입니다.
시장의 수요 및 공급에 거래 심리가 반영되기 때문입니다.
부동산 가격이 오르는 데도, 거래량이 많다면 앞으로도 오를 가능성이 높습니다.
비싸진 것을 알고 있지만, 앞으로도 더 오를 것이라고 생각하는 시장 참여자가 많기 때문입니다.
반면에 거래량이 급감하다면 부동산 가격은 떨어질 확률이 큽니다.
시장 참여자들 중에서 가격 너무 높다, 이제는 떨어질 것 같다고 생각하는 사람들이 많아 매수를 망설이기 때문입니다.
결국엔 매도자들도 팔기 위해서, 가격을 낮출 수밖에 없으며 급매, 급급매라는 단어들이 심상치 않게 볼 수 있습니다.

 

 

2. 전세가격지수 (= 전세가율)

전세 제도는 전 세계에서도 거의 유일한 대한민국의 주택 임대 방식입니다.
다른 나라에 비슷한 형태의 제도들이 있지만, 대한민국처럼 광범위하게 활용되는 사례는 없다고 합니다.
전세는 세입자가 집주인에게 보증금을 맡기고 일정 기간 거주하는 것을 뜻합니다.
보통은 2년 단위로 계약을 하며, 계약 종료 시 보증금을 100% 반환하게 되어있습니다.
세입자는 달 단위로 내는 월세가 없이 거주 가능하여, 거주 비용이 절감하여, 목돈을 모을 수 있습니다.
집주인은 보증금을 통해 다른 부동산 투자, 주식 투자 등을 통해 수익을 창출할 수 있습니다.
이런 전세가율이 중요한 이유는 결국엔 부동산 시장을 가늠해 볼 수 있기 때문입니다.

전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 이 높은 경우를 볼 수가 있습니다.
오피스텔의 경우는 매매가가 1억이면, 전세가가 9천만 원인 경우가 있습니다.
이런 경우에는 사실상 투자 메리트가 없다고 여겨집니다.
다만 아파트의 경우는 조금 다릅니다.
전세가율이 80%를 상회하면, 갭투자를 할만한 여건이 되기 때문입니다.
매매가 10억짜리 아파트가 전세가가 9억이라면, 

매수자는 1억만 있어도 10억짜리 아파트를 구매할 수 있습니다.
그리고 전세를 주면 되기 때문입니다.
이처럼 전세가율이 높으면 갭투자자들이 몰리면서 매매가격이 오를 가능성이 높아집니다.
반대로 전세가율이 낮아지면 갭투자를 할 메리트가 떨어집니다.
매매가 10억짜리 아파트가 전세가가 5억이라면, 매수자는 현금 5억이 있어야 하기 때문에 투자 대비 메리트를 못 느낍니다.

 

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3. 부동산 경매 매물 및 낙찰률

금리가 상승하고 경기가 하락하면서, 부동산 이자를 감당하지 못하는 매물이 늘어납니다.

이러한 매물들은 부동산 경매로 많이 나오게 됩니다.
부동산 경매 매물이 많아진다는 것은 부동산 시장의 투자 심리가 얼어붙는다는 것입니다.
이럴 때 당연히 경매 낙찰률도 하락하게 되는데, 시장에 대한 불안감이 증가되기 때문입니다.
반면에 경매에 참여하는 사람이 많아지고 낙찰률이 올라간다면,
부동산 시장이 상승으로 보이는 시장참여자가 많다는 의미가 되겠고, 이는 곧 시장 강세로 나타날 수 있습니다.
그렇기 때문에 부동산 경매 매물 및 낙찰률을 확인하는 것도 중요합니다.

 

 

4. 미분양 주택 수

미분양 주택은 분양이 완료되지 않는 상태로 남아 있는 주택을 뜻합니다.
미분양 주택이 증가한다는 것은 공급이 훨씬 많다는 것입니다.
앞으로도 나올 신규 주택이 많은데 굳이 구축을 사거나 할 필요가 없어서 시장참여자들이 매수를 망설이게 됩니다.
이럴 때는 부동산 가격이 하락하는 경우가 많습니다.
반대로 미분양 주택이 감소한다는 것은 공급보다 수요가 많다는 것입니다.
그러면 신규 주택도 적기 때문에 부동산 매매 계획이 있는 시장참여자들이 급해질 수밖에 없고,
이것은 곧 거래량 상승, 가격 상승으로 이어지게 됩니다.

대한민국 부동산의 큰 흐름을 본다면, 전체적인 인구는 감소하고 있는데 일자리를 찾아 수도권에 인구가 집중되고 있으며, 지방은 소멸되고 있습니다.
이러한 흐름이 결국엔 양극화로 나타나고 있으며, 지방의 가격은 주춤하거나 하락하는 데 반면에 수도권의 부동산 가격은 오르고 있습니다.
그런데 수도권도 다 같은 수도권이 아닙니다.
경기, 서울 외곽 부동산과 강남, 판교의 부동산에서 양극화가 벌어지고 있습니다.
누구든지 앞으로도 지방 아파트는 모르겠지만 강남 아파트는 오를 것이라고 생각하기 때문에,
이것이 가격으로 반영되어서 실제로 보여주고 있다는 것입니다.

이러한 전체적인 흐름을 알고, 부동산 정책이나 향후 방향에 대해서 고민해보시면 좋을 것 같습니다.

 

 

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